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买房避坑第2324区:郑州市龙子湖鸿宝片区热点楼盘优劣势力分析

2022-10-02 00:07:51 1467

摘要: 鸿宝片区一:瀚海尔湾瀚海尔湾是一个奇特的存在。 全部高层,户型也不咋滴,20000的价格,硬是卖了1000多套。 而一路之隔的杨金区域内,美盛北龙台21000的小高层,却根本卖不动,尔湾去化的差不多了,北龍臺才慢慢卖开项目算是一个合作项目...


鸿宝片区

一:瀚海尔湾


  • 瀚海尔湾是一个奇特的存在。 全部高层,户型也不咋滴,20000的价格,硬是卖了1000多套。 而一路之隔的杨金区域内,美盛北龙台21000的小高层,却根本卖不动,尔湾去化的差不多了,北龍臺才慢慢卖开

  • 项目算是一个合作项目,还不是一个纯住宅的项目,一半住宅,一半产业园性质。 整个地块占地总占地536亩,150万㎡;一期为住宅,二期为商墅综合体,三期、四期为教育和医疗用地,是和西亚斯国际教育集团、亚美迪国际投资集团、思念集团三家合作

  • 论区域:
    杨金板块集合污水厂、动车组、飞机场三大背,确实不咋,但鸿园板块发展那么慢,跟个荒村一样,又能强到哪? 好歹北龙台离北龙湖就一个中央大道的距离,位置比尔湾要强很多吧。

  • 论产品:
    北龙台2.5的容积率,一水的16层小高层,几乎全是140平的三面宽户型,精装标准也不低,社区档次挺高。 尔湾呢,3.0容积率,28层高层,户型大的大,小的小,除了外立面新潮,也没啥好的了。

  • 价格都差不多,这么明显的差距,购房者为啥会这么热爱尔湾呢? 可能还是总价优势吧。 尔湾40%以上是80-100的小户型,这在东区很少,总价不到200万,这给了很多刚需购房者进入郑东新区的门票。

  • 尽管区域目前很荒凉,但由于鸿园千亩大盘炒作,给人留下了低密生态宜居的形象,这一点和产业园安置房林立的杨金板块形成了区隔。很多购房者觉得东三环以东的尔湾,比买在杨金,要更像个东区人。 最后,思念的楼体外观确实吸引人。

  • 现在仅剩少量173平精装高层在出售,价位23000,总价高,太挑客户了,有这钱基本都可以入手恒大悦龍台的高层了。

二:鸿园



  • 鸿园是鸿宝集团在郑州打造的高端片区,目前已售5期,目前主力销售的为第六期,第六期的产品为洋房和叠墅,洋房精装修,叠墅毛坯。

  • 整体小区定位符合高端改善置业定位,目前投入使用的是金水区第二实验小学,初中目前据说在和省实验谈合作,一切以实际为准。距离西侧贾鲁河湿地公园不远,未来环境是个亮点。缺点:没有地铁,附近没有核心商圈

  • 对于改善盘,地铁和核心商圈不是配套必备的
    对于刚需盘,地铁是必须的,是标配
    对于刚改盘,地铁是很重要的部分
    对于高端改善盘,地铁是加分项

  • 对于够不到北龙湖的改善客户来说,目前可选的就是滨河国际新城、杨金园区、鸿宝板块。 鸿宝板块的优点是容积率最低、生态环境较好、东区概念,缺点是规划不行,基础设施投入少,这点比滨河国际新城差太多。 但与同平行线的杨金相比,鸿宝的环境比较纯粹,没有那么多不利因素,宜居度更高。 可惜,鸿宝板块一直缺东风,起不来。

三:天伦绿城桂语兰庭



  • 天伦绿城桂语兰庭,金水区鸿业路与任庄路交汇处。 这个项目属于天伦出地块,绿城代建,位于寸土寸金的龙子湖,整个项目占地45亩,容积率为1.7,共规划9栋楼,7栋11层洋房,2栋18层小高层,整体项目偏改善,一共只有三种户型,120平方米的三房,130平方米的四房,150平方米的四房,主力户型为130平方米的四房,全部为精装修交付

  • 绿城还是那个绿城吗?代建依旧能发挥出品质吗?这些都是要打上问号的。 关于代建,蓝城兰园是一个很好的例子,按道理讲宋公都搬出来了,应该不会差,可惜一手好牌打烂了,盖的真是不怎么样。

  • 这个片区是龙子湖北,目前最大优势是区位和生态,距离东区和黄河湿地很近,适合东区人居住;但有一点不好的是,杨金军用机场不搬迁,会产生飞机噪音,之前去鸿园时感受过噪音还是挺大的。(比如当你正坐在大露台上享受一个春风和煦的悠闲周末午后时光时,一阵阵噪音袭来···还是有些煞风景的)

  • 缺点是交通和配套,似乎像一个被遗忘的区域发展缓慢,配套和交通跟不上。 区域内现有小区多是近几年开发的改善或豪宅社区,鸿园、清水苑别墅洋房较多,瀚海尔湾大平层等

  • 鸿宝片区给人的感觉就像一个世外桃源,一片净土,很纯粹的居住片区,毕竟东区四环内也确实没有这样的一片净土了。

四:天伦风华苑



  • 天伦和金地的合作项目金地退出了,现在由天伦独立操盘,案名天伦风华苑。

  • 天伦风华苑位于东三环与鸿宝路交会处向东3公里路北,伦任庄城改项目总占地约930亩,总建面约130万方,整体规划为住宅、商业、配套学校、公共公园绿地、医疗等为一体的综合体

  • 首期开发地块-天伦·风华苑,北至鸿发路,西临街坊路,南到鸿宝路,东至郑港辅道。项目占地约73亩,建筑面积约12万方,容积率1.99,建筑密度20.68%,绿地率约30.05 %,规划总户数817户,车位比为1:1.07,由9栋洋房和5栋高层组成。其中高层规划为18-29层,建面约95-125㎡三房,洋房规划为6-7层,建面约125-140㎡三房、四房。高层与洋房错落分布设计,项目整体建筑属于新中式建筑风格

  • 片区内以前鸿园一人独大,而后进驻的瀚海,而今天伦将与之争雄,天伦及绿城,瀚海都以改善产品为主,各家都在现有基础上增添不少新的公共配套,未来此区域,也将是改善客户关注的区域。只只是现有公共配套资源落地的速度较为缓慢

龙子湖片区

五:广电天韵



  • 这是一个迷之自信的楼盘。 从不跟周边楼盘竞价,总是找北龙湖比价格。可现实是,广电天韵跟北龙湖豪宅相差的不是一点点。天韵价格两万五六,远低于北龙湖地王窝,价格是低,但北龙湖要么是叠墅,要么是平层,要么是豪华洋房,还在北龙湖圈子里。广电天韵呢,大区位看似很好,但其实这里属于一个三不管地带。 所以,如果不是必须买这个盘,这个价位,东四环内还有很多其他更好的选择。

  • 唯一好的是这个是真正意义上的学区房,按照郑东新区教育局统一部署,河南省第二实验中学东校区(小学部初中部)就近入学招生范围是:新107国道以东,博学路以西,姚桥路以北,明德街以南区域的商品住宅区

六:蓝宝桃源居(万向桃源居)



  • 2019年11月,郑州万向集团正式更名——蓝宝集团

  • 万向桃源居位于郑东新区龙子湖 北博学路与薛夏南街交叉口东300米路南,总占地面积16029㎡,总建筑面积约87857.43㎡,由4栋楼组成,1#楼27层、2#楼25层和3#楼23层,以及4#楼2层商业。容积率3.99,绿化率32%,采用经典ARTDECO建筑。规划户型90+120三房 2T4设计。

  • 位于郑东新区博学路东、薛夏街北湖畔晓风和这个桃源居都是万向开发的,地块的曲折就不说了,终归目前一切正常,作为龙子湖生活区的一部分,附近的生活气息有点太浓厚了,周边全被回迁安置社区包围着,注意了,这里你是真正的外人,人家村民才是王者,虽然享受着热热闹闹的集市和小贩商业,但是毕竟是花了大价格的,租房子倒是很喜欢住这里,久居恐怕宜居度大打折扣,东侧的初中和北侧小学倒是上学很方便,但是教学质量值得商讨了。

  • 这是个典型的微型项目,但个人认为户型偏大了,小地块里的改善房最难卖了,大家都不傻,买大房子追求全面改善的,对社区整体品质要求高。 除此之外,项目的历史纠纷较多,鑫苑当时也想收购,但最终退却了

  • 万向桃源居目前在售的房源不多,均价17000,和隔壁的水之郡价格半斤八两,位置虽不如水之郡幽静点,但是开发商的实力还是秒杀的,水之郡拖拉了多久了都。如果非要在这区域,建议桃源居,起码不会烂尾不是

七:蓝宝湖畔晓风(万向湖畔晓风)



  • 万向(蓝宝)与蓝绿城的具体关系知道也并不太多,不过项目前中期一直宣传的绿城代建,这点从建筑及立面风格很容易就能看出来,后来才改变说辞为用的绿城物业合作单位,而至于到底是不是真的绿城物业,以现在的开发商宣传的严谨度来说,不到交付也不一定知道到底如何。

  • 项目总占地48亩,规划建筑8栋高层,户型基本100㎡起步,最大面积甚至达到207㎡,外立面以仿石材涂料+幕墙为主,法式新古典主义建筑风格,经典的绿城二代高层产品。

  • 项目北侧的贾鲁河是亮点,虽然效果还未呈现,但从永威五月花城北侧目前的感官来看,还是很舒服的,毕竟郑州比较缺水。 湖畔晓风在市场上的声音一直不在,宣传也不多,可能是觉得项目本身区位及指标很棒,在前期的定价中也是相当自信,一度卖到22000元/㎡,这样的价格也注定了过程是曲折艰辛的。

  • 现在湖畔晓风的项目已经是尾盘,也就剩几十套房源,首付2万这种政策对低单价的刚需盘后期回款影响可能不大,但总价这么高,首付余下分期的压力指定不小,再加上不菲的月供压力,如果行情一直没有回暖的迹象,是否是这些心急客户能承担的了的?

八:鼎天东尚



  • 鼎天东尚(备案名称鼎天双湖湾花园),一共6栋楼,两栋公寓1B号楼和2A号楼,四栋住宅3号楼,3A号楼,5号楼,6号楼,小区已交房,现在是现房销售。

  • 鼎天周围除了安置房密度有点大,菜市场嘈杂外,那两栋小公寓上户数不少有点让人担心停车问题,其他的还好,毕竟临着博学路,贾鲁河,有公园,有菜场,生活便利,对刚需还是可以的,不过,也就是刚需,希望自持的物业管理能跟上,这是业主最大的愿望,也是小区以后发展的关键了。

  • 鼎天东尚,地块性质跟湖畔晓风一样,都有安置房。老板是原来村里的,14年拍地价格便宜,限价接近2W。没有对外团购,卖出去最低的价格在1.8上下,也很识时务的提前一年就首付分期,所以整体相对乐观一点。从盈利和资金链来说,东尚更有动力去把房子做好,况且老板自己也住这里。他们还注册了一个公寓管理公司,所以前边那两栋70年产权的公寓,不好卖的部分可能会自持。所以,总体上虽是个小开发商,但是有持续运营的动力。作为刚需买一个小户型还是可以的,大户型很难卖

九:锦雍水之郡



  • 一次次的延期交房,真的伤不起,也是这个盘一直去化慢的真实原因

  • 项目位于龙子湖姚桥路德慧街交汇处,河南锦雍置业有限公司,属于陈三桥改造项目。项目一共占地65亩左右,分为两期开发,一期西地块约为38亩地,二期东地块约为27亩,一期总共的建筑面积12万方,业态包含酒店、高层、小高层和洋房。一期1#楼27层、2#楼27层、3#楼9层、4#楼5层、5#楼27层,6#楼20层。都为2梯4户。另有2栋综合用房和社区物业配套用房及安置房。

  • 水之郡从15年面世就以9000的价格团购,然后16年未拿到预售证就开盘,说好的18年交房,目前还是主楼封顶。口碑差,小开发商,资金链断是必须要直视的问题。

  • 买房开发商第一,河南锦雍置业有限公司背后一堆官司和麻烦,而且项目内部还有安置房,和村民的纠纷一直都有。不要以为现在五证齐全就OK,君不见高新区的中益七喜项目,五证齐全不说,主体外立面啥都完全做好了,就剩道路管网了因为开发商资金链断,延期一年了还没交付,目前业主在自救。水之郡和这个一比,差远了,如果你不想等到年底继续收到开发商的延期交付通知,请远离此盘。

  • 真想冒险购置一套的话,不如项目交房以后再入手。


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