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悲哀,三四线城市的房子,终将成为财富垃圾?

2022-09-29 01:03:11 4199

摘要:前段时间在老家待的时间挺长,市区新区溜达了好几圈。经常看我们文章的老粉应该知道,我在老家有一套房子,刚好买在了新区。新区本来就有赌性,而三四线城市的新区似乎已经有确定性的结局,输定了。虽然我买的那套房子不涨反跌,还不好卖。但随着时间推移,我...

前段时间在老家待的时间挺长,市区新区溜达了好几圈。


经常看我们文章的老粉应该知道,我在老家有一套房子,刚好买在了新区。


新区本来就有赌性,而三四线城市的新区似乎已经有确定性的结局,输定了。


虽然我买的那套房子不涨反跌,还不好卖。


但随着时间推移,我发现,对于三四线城市而言,发展新区已经是不可逆的趋势。


这条路,几乎每个城市都要走,也必须走。


至于走不走得通,这是后话。



回家兜了一圈老城区,不禁感叹:


老城区实在太老了。




从目的反推动作,或许我们更好理解为什么那么多城市要发展新区,哪怕是一二线城市。


老城区密度高,房子老,可开发土地又不多,真要腾地,就得拆掉重建,可这要钱,要很多钱去赔给拆迁户。


不差钱的城市可以搞几年拆迁赔钱,但没法持续搞下去。


最有效的方式就是另选一个地方来发展新区,一举多得。


新区有平整土地开发,ZF刚好可以卖地给开发商,获得土地财政,拿钱来发展新区的基建配套,城市更美了,腰包鼓了,就业促进了,开发商也赚到钱了。


这可是双赢局面。


并且,越是经济不发达的城市,对老市区改造的能力就越弱。


我老家,市区留下了一批批1990-2000年的老房子,占据了非常核心的地段,可那又怎样,拆迁?谁敢?哪来的钱?



现在甚至还能看到砖房危楼,虽然不住人了,但也没有拆迁或改造,偶有一些房子征收拆迁,基本也是为了修路或者建桥。


核算过拆迁开发成本,真没几个开发商敢动,更别说当前这种大环境。


那不拆迁,市中心的居民想改善,能去哪?


就只能是新区。


所以仔细想想,这也是当地城市运营者的考量,想把人口导入新区生活,得靠一推一拉完成。


老城区的老旧推动,新区的便利吸引。


我老家新区发展了10来年,昨天开车经过,确实发展有模有样。


市中心的妇幼保健院新院区已经搬过去,学校已经运营,甚至已经有家长为了学区房去买新区的房子了。


去年大商场也开业了,小区底商开得满满当当,路边还停满了车,高峰区新区也开始有了塞车迹象。


那一刻,我有点释然,只要国家发展,城市在发展,中心区就必然会扩张或迁移,这是所有城市发展的趋势。


一二线城市由于城市要扩张,往往会整几个副中心,慢慢副中心就会变成中心,城郊会变成城区。


三四线城市同样也需要扩张,老城区会老,也需要开发一个新城区来承接需求外溢。


追求美好生活本就不分一、二、三、四线城市,消费者永远都会期待更好的消费体验。


只要三四线城市老中心不拆迁,那新区一定就是改善群体的选择。


而且市中心真的没有好产品。


老房子就不谈什么居住品质了,而新房呢,又受限于地块太少,社区一般不大,内部配套一般。


这几年随着全国性大开发商下沉到三四线城市,在产品设计上吊打本地开发商,加上大环境趋冷,不少本地开发商都已经暴雷,房子烂尾。


(市区房子,到现在还没交房)


这么一看,新区的房子似乎又更香了,基本都是大开发商,产品力又抗打,社区也大。


前几天在老家新区,看见碧x园天字系列,170㎡大平层板楼设计,一梯一户,南北通透的房子,单价只要7000+,首付3-40万左右能拿下,这样的产品,如此的价格,能不香吗?


如果,新区是城市必然的发展方向,那么三四线城市新区的房子也能买?



回答上面的问题之前,我们应该搞清楚以下几个问题。


1、小城市也有自己的购房群体,他们的购买力如何?


2、房子一旦过剩,那就不值钱了


每个城市都有居民,虽然改变不了人口外流的趋势,但本地居民也有居住需求,而且还有县级市的农民工进城,这也都是需求。


所以今天我们换个角度来思考,三四线城市房子买不买,不算返乡置业投资群体,就靠本地购买力,他们能撑得起当地的房价吗?


要说这事,得了解老家三四线城市的收入水平。


我就不说平均收入了,说几个家里亲戚在老家的工作收入情况。


有朋友当公务员,一个月8000+,阿姨开了间早餐+午餐的饭店,一家人经营,一个月纯到手8000-15000元不等。


而在工厂打工的舅妈,月收入在3500元左右。


小城市的工作很简单,要么做销售,一个月3-4000元是常态,要么体制内,公务员、教师、事业编制,这些工资差异度较大,但普遍6000+以上。


另外就是做点小生意的个体户了,这次回家,发现新区楼盘的底商基本开齐,还有各种临街店铺,便利店、家居、门窗、餐饮,不得不说,应有尽有。


据我了解,开间小店,在小城市混个温饱完全可以。


和购买力相当的是,是小城市的房价,当然我的老家不能代表所有,目前我老家新房均价6500-7000元左右。


普通家庭想要买套房,真不难。


前段时间,朋友想买套二手,在市中心的2房,首付20万左右,月供只要1400元,怪不得都说小城市生活无压力。


既然这么便宜,要不买一套抗通胀?


小城市也有购买力,不假,但扛不住房子太多。


小城市所谓的新区,基本就是建房子的新区,和产业关系不大,靠的本来就是本地居民的改善拉升。


可房子建太多,购买人数和购买力跟不上,二手市场就只有折旧和降价的命。


抗通胀这件事,小城市房子真的做不到。


我买的那个小区,分十期开发,百万亩大盘,更别说周边还有多个开发商,都搞大盘开发,供应量妥妥地大,而小城市的人口哪有那么多?


多数三四线城市都处在人口流出的状态,而新房还在不停地建,明显已经供过于求了,这怎么涨?


所以三四线城市房子再便宜,都只是消费品,会随着时长而折旧贬值。


抗通胀?不存在的。



小城市适合生活,但买房这件事,慎重。


我老家的新区,从2005年开始启动,到现在已经17年了,前几年才初具模型。


小城市发展新区,时间真的太长了,能不能搞活还得考验城市运营者的选址能力和发展魄力。


而且经过2017年的全国性房价普涨,新区房价比市中心还高,显然没有价差优势。


加上人口流出、一线城市的挤出效应递减,返乡置业投资人群逐渐减少,最后小城市的房子,还得靠本地居民来接盘。


而本地居民对价格涨跌敏感,对置换改善需求不够强烈,买了之后想出手,不容易。


所以投资抗通胀这事,还是放弃三四线城市吧。


但如果你恰好在小城发展,又有自住需求,此刻也在犹豫要不要买入新区,那么给大家几点建议:


1、如果你老家新区距离市中心15公里以上,建议放弃新区,去买市中心。


新区发展的核心就是靠着承接市中心的居住需求外溢,城市越小,他们能接受的外溢距离越小,如果四线城市新区和市中心差15公里,居民外溢居住的动力就会减弱了。


2、一定要选择大开发商,比买错房更可怕的是,交不了房。


本地开发商现金流太薄弱了,一旦大环境改变,最先破产的一定是小开发商。


就我所知,我附近就已经有2个楼盘烂尾,都是小开发商的项目,说烂尾就烂尾了。


3、如果发现教育、医疗、商业,ZF部门开始搬过去新区,新区可以买。


当地运营者到底想不想发展新区,关键看有没有把行政部门搬过去办公,其次就是相关配套有没有规划,有没有落地,只要有逐步落地,时间长点也能接受。


4、想掏笋盘,别有新房癌,直接买次新二手。


千万别有新房癌,如果你是纯自住,买房就是消费,那便宜一点是一点,省点钱装修或者改善生活质量比什么都强。


前几年很多人返乡置业做投资,结果交房住都没住,现在房价下跌,比新房还便宜。


这种房子买了就能住,不用担心烂尾,也比后期新开发的地段要好,如果真要自住,我建议买这类次新房。


三四线城市的新房,就和新车一样,落地就贬值,追求性价比,买次新就好了。



作为业主,每次回老家,总会有感而发,出于对家乡深沉的爱和恨铁不成钢的心理在拉扯。


时至今日,虽然还是庆幸新区在一步步变好,内心却也明白:


四线城市能发展起来的新区,凤毛麟角,哪怕起来了,也扛不住天量供应下的房价下跌。


买了四线城市新区房子的,真如同嚼蜡,寡淡无味。

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